Deve redigere una proposta d’acquisto immobiliare?
Si è già imbattuto in un problema
con la compravendita?
Comprare casa è l’investimento della vita ma ci sono molti rischi che si devono evitare!
Se è in procinto di comprare casa, continui a leggere questa pagina per scoprire quali criteri usare per valutare l’acquisto, a quali rischi va incontro e come gestire al meglio la trattativa con l’agente immobiliare.
Acquisto su carta
Il primo passo per evitare problemi è non acquistare “sulla carta”. La gran parte dei contenziosi in questo settore vertono sull’incauto acquisto, ossia l’acquirente non ha una esatta cognizione del bene oggetto della compravendita.
Ad esempio nei casi in cui:
- il bene immobile non ha le caratteristiche promesse dal cedente nel preliminare di vendita
- l’immobile rischia di non essere costruito a causa del fallimento della società
- si compra da cooperative create ad hoc per perpetrare truffe
- Il venditore deve offrire precise garanzie a tutela di chi acquista, come la “fideiussione” che in sede di contratto preliminare il costruttore è obbligato a procurare all’acquirente per un importo corrispondente alle somme che il costruttore ha riscosso. Il suo mancato rilascio legittima l’acquirente a far dichiarare “nullo” il contratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi già pagati, oltre agli eventuali danni.
- Il costruttore ha inoltre l’obbligo di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni, lo tenga indenne dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio da gravi difetti costruttivi delle opere.
Assegnazione da cooperativa
Un’ulteriore modalità di acquisto immobiliare è l’assegnazione da cooperativa attraverso la domanda di ammissione a socio, oppure acquistando la quota di un socio uscente.
E’ indispensabile valutare l’affidabilità della cooperativa mediante alcune indagini, quali:
- l’iscrizione ad una associazione di cooperative
- l’iscrizione all’Albo nazionale delle cooperative
- i verbali di revisione del bilancio dell’attività annuale o biennale
- lo statuto
- l’atto costitutivo
- il regolamento condominiale
- la convenzione con il comune
- la concessione edilizia
È inoltre necessario chiarire preliminarmente:
- quali siano i costi di progettazione, di costruzione e di accatastamento
- gli oneri di concessione e di allacciamento ai servizi
- i costi per revisione dei prezzi
- l’importo del mutuo originariamente contratto
- i rischi derivanti da eventuali ritardi nelle procedure di costruzione o assegnazione della quota di mutuo frazionato
E’ importante ricordare che la responsabilità per un mancato pagamento grava su tutti i soci della cooperativa fino all’assegnazione definitiva dell’alloggio e della sua corrispondente quota di mutuo frazionato.
Quando si parla di questioni legali, soprattutto nel settore immobiliare, non bisogna mai dimenticare che la maggior parte delle cause si possono evitare facendo le cose giuste quando si è ancora in tempo. Per la legge Italiana la ragione e il torto si basano sui piccoli dettagli, per questo è importante rivolgersi ad un legale competente in via preventiva.
Criteri generali di valutazione prima di acquistare in immobile
La valutazione dell’immobile è una delle fasi critiche della compravendita perché permette di identificare la maggior parte dei problemi ed agire per tempo. L’acquirente deve verificare:
- che non vi siano trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile che si vuole comprare come pignoramenti o ipoteche
- che siano stati sanati eventuali abusi edilizi e che gli impianti idrici ed elettrici siano a norma
- che l’immobile sia in regola sotto il profilo urbanistico e catastale
- che nel preliminare sia esplicitato che il venditore deve prestare garanzia per i vizi e per l’evizione (il compratore deve sapere se vi sono cause pendenti con il condominio o con un condomino)
- che la proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta in agenzia non celi un compromesso di vendita. Se così fosse, il mediatore (l’agente immobiliare) avrebbe già maturato il diritto di provvigione (che oscilla tra il 2-3% del prezzo di acquisto) con il rischio di dover pagare il suo compenso anche in caso di recesso
- che il conferimento dell’incarico all’agente immobiliare includa dei termini accettabili su determinate clausole: irrevocabilità dell’incarico, penale in caso di recesso, l’esclusività dell’incarico, il foro competente
- che l’immobile oggetto della compravendita non sia esposto a revocatoria ordinaria o fallimentare. In questo caso potrebbe addirittura perdere soldi ed immobile
Nota Bene: ci sono stati molti casi in cui l’agente immobiliare, pur di concludere la vendita, non ha dato ai compratori tutte le informazioni sulla regolarità dell’immobile. È necessario condizionare la proposta di acquisto alla regolarità di tutti i requisiti esposti.
E’ importante ricordare che l’agente immobiliare non si deve limitare a mettere in relazione la domanda con l’offerta, ma ha l’obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende l’obbligo di informare le parti di tutti gli elementi conosciuti o conoscibili con la normale diligenza professionale e che possono influire sulla conclusione dell’affare, oltre che di fare le indagini necessarie ad una buona conclusione della compravendita.
Consigli Utili per la Trattativa con l’Agente Immobiliare
Al conferimento dell’incarico all’agente immobiliare bisogna prestare attenzione su determinate clausole come:
- la durata dell’incarico (generalmente 3/6 mesi),
- il periodo di validità della proposta (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore) che non dovrebbe superare i 15 giorni, ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati in proposta;
- l’esistenza della clausola dell’esclusiva, se concessa;
- la possibilità o meno di tacito rinnovo: questa opzione deve essere prevista per una sola volta con possibilità di disdetta tramite lettera raccomandata;
- l’esistenza di eventuali clausole sospensive quali richiesta di mutuo, verifiche particolari, condoni, licenze da ottenere. E’ necessario che, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, vi sia indicato chiaramente che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento e che non avrà nessun effetto in caso il cliente non riesca ad ottenerlo. Tutte le eventuali clausole sospensive devono sempre essere specificate poiché, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.
- vengano analizzati in modo puntuale eventuali costi quali quelli extra capitolato, opere di finitura dell’immobile e delle aree esterne, opere di urbanizzazione, regolamento di condominio, ICI, tassa rifiuti ecc.
- penale in caso di recesso.
- foro competente.
Nota Bene
Se il cliente che formula una proposta di acquisto consegna al mediatore un assegno, a titolo di deposito fiduciario/acconto prezzo/caparra confirmatoria, attenzione che questo sia intestato al proprietario dell’immobile, e non all’agente immobiliare, e che rechi la clausola di non trasferibilità. In ogni caso, le somme consegnate a tale titolo non dovranno mai essere incassate dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione.
Inoltre è frequente che spesso la proposta irrevocabile di acquisto
nasconda un vero e proprio compromesso di vendita…
… con gli obblighi che ne derivano.
NON TUTTI SANNO CHE LA PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO E’ UN ATTO UNILATERALE. SPESSO PERO’ LE AGENZIE IMMOBILIARI TI SOTTOPONGONO PROPOSTE CHE SE FIRMATE PER ACCETTAZIONE SI TRAMUTANO IN PRELIMINARI DI VENDITA.
Ed è da questo momento che il mediatore ossia l’agente matura il diritto alla provvigione (che va dal 2 al 3% del prezzo di acquisto) e chi compra rischia di dover pagare la provvigione al mediatore anche in caso di recesso. Dalla sottovalutazione di questi presupposti potrebbero insorgere problemi rilevanti con il rischio della perdita sia del denaro investito che dell’immobile.
Prevenire è meglio che curare soprattutto nel settore della contrattualistica immobiliare, per questo è importante rivolgersi ad un legale competente in via preventiva.
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Dicono di noi
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Il Sole 24 Ore
Cosa si rischia quando si subentra in un preliminare di vendita?
La proprietà di un immobile, oltre ad essere conseguita acquistando direttamente il bene dal proprietario venditore, può altresì essere acquistata mediante lo schema della cessione del contratto preliminare di compravendita immobiliare.
La crescente diffusione di questo schema negoziale (specie in periodi di forte rivalutazione del mercato immobiliare con la possibilità di “speculare”, per chi ha prenotato un immobile, sui prevedibili rialzi del prezzo di quest’ultimo ottenendo un surplus) ha esponenzialmente determinato un aumento di raggiri orditi ai danni degli acquirenti di immobili, i quali troppo spesso, e con estrema leggerezza, “subentrano” in contratti preliminari di compravendita ignorando del tutto i rischi connessi a siffatta operazione.
Sulla base di quanto premesso, è più che mai consigliabile, per chi si accinge a subentrare in un compromesso avente ad oggetto la futura compravendita di un immobile, avvalersi dell’assistenza legale di un buon Avvocato.
Cosa fare?
Nel caso in cui si voglia acquistare un immobile subentrando in un contratto preliminare, è consigliabile svolgere (da soli o con l’ausilio di un Legale) un’attenta attività di due-diligence, rivolta a raccogliere informazioni:
- sulla ns. controparte
- sul contraente ceduto
- sull’effettiva esistenza dell’operazione economica a cui si vuol prender parte.
Ciò al fine di escludere l’ipotesi di un contratto preliminare contraffatto ad arte e rivolto a far sborsare all’ingenuo acquirente i soldi della caparra.
La cessione di un preliminare di vendita, infatti, non può non porsi in essere se non nel rigido rispetto delle formalità previste agli Artt. 1406 e ss. del Codice Civile. Tra le condizioni che la Legge esige affinchè si perfezioni lo schema della cessione del preliminare di vendita è che “l’altra parte” (cioè il ceduto, proprietario originario dell’immobile) acconsenta alla cessione.Un caso pratico realmente accaduto
Il cliente Tizio, si è presentato presso lo Studio Sgromo richiedendo l’assistenza legale per ottenere la proprietà di due immobili in relazione ai quali era subentrato nei rispettivi preliminari di vendita.
Tizio riferiva di esser stato contattato da un suo vecchio amico, Caio, che lavorava per conto di una società immobiliare: la Alfa S.r.l.. Tale società, riferiva l’amico, si era resa cessionaria da un noto istituto bancario di diversi lotti di immobili di cui l’istituto stesso era divenuto proprietario in seguito a procedure esecutive immobiliari. Trattandosi di immobili provenienti da aste giudiziarie, il prezzo di questi si rivelava quanto mai interessante.
Caio, pertanto, mostrava all’ignaro Tizio gli atti (N.B.= “veri”: ottenuti in Tribunale!) di assegnazione in proprietà alla Banca disposti dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Roma, mostrandogli altresì copia dei contratti preliminari con cui la società immobiliare Alfa, per cui lavorava, si era resa futura acquirente degli immobili con rogito da stipularsi in data successiva. Tizio, basandosi sul rapporto di conoscenza con Caio e sulla regolarità formale della documentazione esibita ed allegata, stipulava una scrittura privata con la Alfa S.r.l. nella quale prenotava gli immobili identificati sostituendosi, nel contratto preliminare, alla Alfa medesima, nella posizione di futuro acquirente. Ovviamente, alla sottoscrizione, non interveniva l’Istituto bancario, totalmente all’oscuro di tutto. Al momento di tale scrittura, Tizio sborsava oltre 100.000,00 €, pari alle caparre asseritamente già versate dalla Alfa alla Banca.
Tuttavia, in prossimità della data fissata per il rogito del contratto definitivo, Tizio non riceveva alcuna comunicazione né dall’Istituto Bancario, né dalla Alfa S.r.l., né da Caio il quale, ovviamente, non si rendeva reperibile. Solo grazie all’intervento dello scrivente Studio Legale, il quale si determinava per svolgere le opportune e doverose indagini, Tizio scopriva che la Banca, effettivamente proprietaria degli immobili, non aveva mai sottoscritto alcun contratto preliminare con la Alfa S.r.l. . Il contratto preliminare infatti, era stato artificiosamente contraffatto dagli abili truffatori i quali erano fuggiti con la somma corrisposta in buona fede da Tizio per la prenotazione degli immobili stessi.
Quanto accaduto deve più che mai costituire un monito per chi voglia accingersi ad acquistare un immobile mediante una cessione di preliminare di vendita. Rivolgersi preventivamente ad un Avvocato, può evitare futuri guai che possono rivelarsi, una volta manifestatisi, di difficile soluzione. In tali casi, la parcella pagata al Legale, si rivela ampiamente compensata dal buon esito dell’operazione di acquisto dell’immobile.
Che cos’è la conciliazione obbligatoria?
Il Decreto Legislativo 28 del 4 marzo 2010 introduce importanti novità sullo scenario della composizione stragiudiziale delle controversie: anche per i casi di contenzioso immobiliare è prevista la conciliazione obbligatoria.
La gestione del contenzioso presso i Tribunali italiani è notoriamente in grave crisi: gli utenti che affrontano cause civili ordinarie devono preventivare tempi lunghi, costi elevati e decisioni che spesso sono lontane dal caso concreto e sono soggette a impugnazioni.
La gestione del contenzioso presso i Tribunali italiani è notoriamente in grave crisi: gli utenti che affrontano cause civili ordinarie devono preventivare tempi lunghi, costi elevati e decisioni che spesso sono lontane dal caso concreto e sono soggette a impugnazioni.
Risolvere le controversie negoziando con la controparte è certamente preferibile, per risparmiare tempo e denaro e ristabilire relazioni compromesse.
I paesi anglosassoni hanno sviluppato da decenni tale tipo di approccio alla soluzione delle controversie, che loro chiamano ADR - Alternative Dispute Resolution - e che registra tassi di successo elevatissimi: fonti inglesi (ADR Group, Centre for Dispute Resolution) parlano dell’80-90% di soluzioni raggiunte in tempi brevissimi, da uno a due mesi al massimo, con tassi altrettanto elevati di rispetto degli accordi, perché fondati sulla convenienza reciproca delle parti.
Anche in caso di mancato accordo, l’aver partecipato ad un tentativo di risoluzione alternativa porta ad una conoscenza tale della propria controversia, da risultare fondamentale in caso di successivo giudizio.
Lo Studio Legale Sgromo naturalmente la assiste durante tutta la procedura conciliativa. Riteniamo che la conciliazione possa essere un ottimo strumento alternativo per la risoluzione delle controversie soprattutto se si ha riguardo alle lungaggini giudiziarie.
Testimonianza
“Anche questa volta lo Studio Legale Sgromo ha dimostrato di essere all'avanguardia nel settore. Il suo Network offre un servizio efficace e puntuale, al passo con le nuove esigenze del mondo di oggi. Dimostra di sapersi mettere in gioco, anche a livello economico, condividendo un interesse comune con il cliente. Questa è una vera (e gradita) novità nel panorama legale italiano, non posso che consigliarlo come una ottima soluzione.”
Avvocato Onorevole Gaetano Pecorella
Avvocato milanese, professore universitario, Presidente delle Camere Penali, già Presidente della Commissione Giustizia della Camera e Deputato alla quarta legislatura.
Dove sono i vostri studi?
Le nostre sedi principali si trovano a Roma e Milano:
Roma Via Ferdinando di Savoia, 3 (Piazza del Popolo) 00196 Roma |
Milano Via Cerva, 30 (Piazza San Babila) 20122 Milano |
Oltre alle sedi di Roma e Milano ci avvaliamo di oltre 45 domiciliatari in tutta Italia per seguire da vicino le cause dei nostri assistiti.
Se è in procinto di comprare un immobile, deve preparare una proposta di acquisto oppure ha a che fare con un agente immobiliare e non si fida, compili la form qui sotto: